7月初，三火姐姐从深圳飞赴杭州，见到了三年多没见的大学同学，并辗转来到宁波，打卡了著名的带梦胡同DOMOHOOD。

　　开业不到两年，但带梦胡同作为“非标+年轻力商业”的代表，在业内“声名鹊起”，这也让我很好奇，这个特殊的“三线城市+非标+年轻力”商业，究竟有何特别之处？这篇文章试图简单拆解一番。

　　关于带梦胡同DOMOHOOD物理空间的描述，简单定性就是——这是一个城市微更新项目。位于鄞州区钟公庙街道，项目周边依然存在的厂房（隔壁就是厂房改造的修车厂）宁波抓龙筋会馆，也提醒着我们这一点。

　　带梦胡同的前身，是成立于1986年的宁波“白天鹅”毛巾厂，占地12亩，改造后建筑面积6450平方。改造历时一年，于2021年9月正式开业。

　　宁波这座城市，应该说是著名的有经商传统且藏富于民的代表城市（著名的“宁波帮”可以了解一下）。

　　带梦胡同，离“鄞州中心区商圈”距离仅1。6公里，这个商圈里集中了包括万达宁波抓龙筋理疗、明州里、联盛、利时城市奥莱、环球银泰城、星空里以及欢乐海岸在内的多个商业体。

　　带梦胡同的主理人俏姨，在宁波看了100多个场地，才最终选择了这里，猜想离传统大商圈的距离非常近，应该是核心因素。

　　从外部道路进入带梦胡同的院落宁波抓龙筋调理，最大的感受是回到了电影《阳光灿烂的日子》里80年代的大院，三面围合的建筑环绕着一个经常举办活动的中心广场。

　　夏天的夜晚，这里会举行Dem to go熟了音乐会，竹椅西瓜的复古场景里，社区老人怡然地吹着葫芦丝孩着吉他，二线城市的惬意与自在就藏在空气里了。

　　对比改造前后的图片可以发现，带梦胡同保留了建筑原本的结构，以楼梯实现连通，连接每个单体建筑，动线从头到尾贯穿整个园区，每一个“胡同”都可自由通行，考虑空间的纯粹性，这里也没有规划停车场。

　　既然原来的空间相对逼仄，采光不佳，那就把厂房的屋顶改成玻璃材质。整体的绿意葱茏感不够，那就重新种下七棵大榉树。

　　空间改造的成果宁波抓龙筋理疗，使得这里的商业有了“前店后厂”的feel，上上下下闲逛，会发现几乎所有的铺子都做到了“首层有花园，二层有露台”。

　　临着城市主干道的“山野咖啡宁波店”，室内面积320平米，包括一楼外摆以及二楼两处天台在内的户外区域达到了420平米。室内设计也延续了这一得天独厚的空间条件，预留了更多可以打开的空间。

　　最值得一提的是，南面与北面都采用了玻璃移门和移窗做法，天气合适的时候，门窗全部推开，户外的绿意就能被引入室内。

　　除了“山野咖啡宁波店”，还有一家主力店是温州家具品牌“MOMU木墨”， 这个品牌与其说是销售某一种产品，不如说是营造一种通过手工劳作感受慢生活的氛围，利用线下售卖空间的场地优势，举办了不少社群活动。

　　带梦胡同的主理人俏姨在接受媒体访谈的时候，也承认这种模式就是传统的二房东，但在不断打磨的过程中，她发现带梦胡同其实是一个策展型的空间，其目标是打造一个由近50位主理人共同经营的“人格化”的社区样本。

　　“人格化”三个字说起来很虚，其实是指品牌呈现的稳定性，仔细想想你身边的那些大大小小的mall或者文旅项目，会让你想到哪一种人设？这是品牌人惯常使用的思考方式，品牌的一致性决定了某种感觉只属于某一个品牌。

　　回到带梦胡同，通过与之相契合的品牌引入与一系列高频（并不昂贵）的品牌活动，整体呈现出森系阳光女孩般的感觉。

　　从实际感受来看，因为没有一线城市对效率与效益的极致追求，主理人似乎都呈现出一种“心无旁骛”的执著，这种“世界变幻莫测，我自安于一隅”的状态，我在成都源野regular荒石公园也见到过。

　　从运营来看，因为院落本身比较聚气，常态化打造了一系列文化活动：如骑行、陆冲、滑板宁波抓龙筋理疗、集市、手工、植物领养、音乐会、电影赏析等。

　　这里的活动有多频密？据说2022年一共做了180场活动，几乎每周都有新活动。高频活动的背后，是对品牌氛围营造的重视，其核心是打造一个美好生活方式聚集场。

　　根据主理人俏姨的说法，这个6000平米的项目，企划品牌团队有5个人，招商专员只有一个。这也与她媒体人的出身有关系，当项目的声量越来越大，自然不愁客流，有着相似审美与偏好的品牌也自然会寻踪而来。

　　与带梦胡同的逻辑类似，近来大家在探讨商业时的共识，感受也是企划品牌端口的人其实越来越重要，他们需要对一个项目进行整体调性把控，配合招商讲好品牌故事，让节事节庆企划、主题场景打造及会员营销推广的每一个环节，都能实现精准“把脉”对症下药。只有这样，才能打造出一个备受目标客群青睐的精准磁场。

　　2022年，带梦胡同商户的营业额达6000万元。今年市场回暖，营业额有望破亿元大关。俏姨在接受商业视频栏目“桑叶集”采访时也表示：目前项目已经自负盈亏，可以存活下来。

　　对于投入与租金的关系，她表示“投入成本大概也是租金收入的2。5倍-3倍，是可以操作的。”这也意味着改造完之后，大概2。5-3年可以回本。

　　有业内人士向Hot商业表示，一般重资产投资8-10年回本都是可以接受的。这也难怪如今的带梦品牌也开始“品牌输出”。在宁波邱隘，开出了一家DEMO TERRA 带梦陶然（街巷文化潮流街区），在余姚也开了一家DEMO PLAZA 带梦广场。返回搜狐，查看更多。宁波抓龙筋工作室